Проектирование и строительство гостиниц

На начальном этапе разработки концепции гостиниц ключевое внимание уделяется расположению объекта, анализу конкурентной среды и формированию уникальной идеи проекта. Важно учитывать особенности местности и потребности будущих гостей, чтобы сформировать предложение, которое будет востребовано на рынке.

Разработка концепции гостиницы

Этап разработки концепции отеля является ключевым, поскольку он задает направление всему дальнейшему развитию проекта на протяжении его жизненного цикла. 

Ключевыми факторами, которые влияют на разработку концепции гостиницы являются:

• Расположение объекта — характеристика местности, населенного пункта и его доступность или автономность.
• Конкурентное окружение - наличие вакантных ниш в общей структуре предложения по размещению.
• Идея проекта, которая будет представлена потребителю.

Расположение гостиницы определяет не только ее внешний вид и размеры, но и внутреннее устройство, включая необходимость наличия определенной мебели и удобства в номерах. Проект должен учитывать, как ограничения по местности, так и потребности целевой аудитории, чтобы обеспечить комфорт и функциональность для гостей на высшем уровне. 

В отеле курортного типа, особенно в период пиковой загрузки, когда на один номер приходится 3 гостя, необходимы просторные номера. В транзитном отеле в подобном номере гость будет чувствовать себя неуютно, а отсутствие необходимых вещей на расстоянии вытянутой руки может раздражать.

Проектирование гостиниц: Преодоление ограничений и оптимизация затрат

Проект сталкивается с различными ограничениями, включая форму участка, нормы по высоте и размерам зданий, архитектурный код, влияющие на внешний и внутренний вид объекта. Заказчику и архитекторам необходимо учитывать эти факторы уже на начальных этапах проектирования гостиницы.

Когда целевая аудитория и классификация объекта уже определены, возникает вопрос: как обеспечить окупаемость проекта и минимизировать капитальные вложения и затраты на строительство? Ответом на этот вопрос послужит грамотно составленное техническое задание. 

Проектирование номера гостиницы

Первый шаг включает разработку технического задания и определение технико-экономических показателей. Важно определить "стандартный" номер — стандартный юнит, который будет основой для дальнейшего проектирования здания гостиницы. Это позволяет оптимизировать капитальные затраты и учесть все необходимые функциональные зоны. Значительную часть этих работ помогает выполнить отельный оператор при управлении гостиницей. 

После утверждения "стандартного" номера его размер увеличивают в 1,5 или 2 раза, формируя номера повышенных категорий. Пропорция между номерами различных категорий, или рум-микс, определяется исходя из разработанной концепции отеля.

Основы проектирования гостиничного пространства

Исходя из заранее рассчитанных технико-экономических параметров, архитектор включает в проект мест общего пользования (МОП) и сервисные зоны. Площадь этих зон сильно варьируется, достигая тысяч квадратных метров, в зависимости от специфики и дополнительных функций объекта (например, наличия конгресс-центра, спортклуба, ресторана или коммерческих площадей). При проектировании здания гостиницы минимальный объем МОП зависит от числа номеров и их планируемой загрузки. Расчёт ведётся из нормы 1,5 кв.м на номер и 2 кв.м на посетителя для лобби и ресторана соответственно.

Стандарты управления: влияние на проектирование гостиниц

Важно продумать: кто будет заниматься управлением гостиницей, какие будут ее стандарты и требования. Международные управляющие компании имеют общепринятые нормы, особенно в части размеров номеров и требований к безопасности, отклонение от которых тяжело согласовать. Подобный тип отношений гарантирует качество предоставляемых услуг на основе франшизы отеля.

При сотрудничестве с местными управляющими компаниями возможно освобождение от некоторых административных и обслуживающих площадей, учитывая, что управленческий и обслуживающий персонал может не находиться непосредственно в здании. Для проектов, предполагающих долгосрочное проживание гостей, предусматривается сокращение размеров сервисных помещений.

Этапы проектирования гостиниц: Безопасность и логистика

В разработанном плане каждого этажа уделите внимание системе эвакуации и организации вертикального движения гостей, персонала и товаров. Обеспечьте разделение потоков с соблюдением норм безопасности и санитарии, предусмотрите ограничение доступа в определённые зоны без нарушения функциональности здания. В этой связи важно определить местоположение лифтов, лестниц, а также основных и аварийных выходов.

Здание оборудовано инженерными системами, требующими пространства для установки оборудования и прокладки коммуникаций, включая вертикальные шахты и пространство за потолками для сетей. Эти аспекты необходимо учитывать при определении высоты этажей. Типичная высота "чистых" помещений от 4 метров в общественных зонах, до 2,7 метров в номерах и 2,4–3 метров в коридорах.

В проектировании отелей важно не только организовать пространство для функциональных зон, но и обеспечить беспрепятственное перемещение гостей, избегая пересечения потоков. Отель должен восприниматься как гармоничное пространство, где основными ориентирами являются ресторан, холл и гостевой номер. Достижение такой организации возможно через эффективное разделение зон, например — выделение сервисных помещений в менее привлекательных для гостей частях здания, таких как подвал.

Разработка и реализация проекта гостиницы: От проектной документации до эксплуатации

Проектная документация разрабатывается с учётом всех детализированных требований и ограничений объекта. Особое внимание при этом уделяется инженерным решениям и подбору резервных систем. На этом этапе может возникнуть необходимость в корректировке плана из-за ограниченного пространства. Это влечет за собой оптимизацию используемых площадей и возможное сокращение функционала.

Создание рабочей документации и дизайна интерьера требует творческого подхода, внимания к деталям и глубоких знаний об отделочных материалах. Работа над проектом предполагает разделение на сегменты и привлечение специализированных групп для повышения эффективности и сокращения сроков.

Проектирование и строительство гостиницы занимает минимум три года активной и координированной работы команды профессионалов. Для достижения результатов критически важно взаимодействие с опытными консультантами и управляющими на всех этапах реализации проекта.

Автор Регина Виноградова, Технический директор